El abc del alquiler:

22/12/2016

¿Cuánto dura el contrato, quién paga los gastos, y la fianza?

Expertos de Foro Consultores Inmobiliarios explican a los lectores de INVERTIA cuáles son los derechos y las obligaciones de los arrendadores y de los arrendatarios: ¿es obligatoria la fianza? ¿quién paga las reparaciones? ¿qué pasa si el propietario vende la vivienda?

El mercado de alquiler está en auge, hasta tal punto que algunos expertos hablan de un posible boom en este segmento. La realidad es que muchos jóvenes apuestan por el alquiler, en algunos casos por convicción, ya que les proporciona mayor movilidad laboral, y en otros, por falta de ingresos o de ahorros para acceder a una vivienda en propiedad.

Es frecuente escuchar a caseros historias de inquilinos que han maltratado su casa, o de inquilinos que se han sentido mal atendidos por su casero ante alguna incidencia o avería. Sea como sea, tanto unos como otros tienen una serie de derechos y obligaciones que nadie debería saltarse por el buen funcionamiento de la convivencia y el cumplimiento del contrato.

Partimos de la base de que el inquilino paga la renta todos los meses y cuida la casa, al igual que el propietario la entrega en buenas condiciones y reparará todo aquello que le corresponde. Pero hay otros aspectos.

¿Cuál es la duración del contrato?

La duración del contrato suele ser la que quieran la partes, si bien es cierto, que hay una Ley de Arrendamientos Urbanos que marca unas pautas. En principio, el contrato se suele firmar por un año, que se va prorrogando anualmente, hasta la duración de tres años, si nos atenemos a la Ley, y siempre que ambas partes esté de acuerdo. A partir de esa fecha, si los interesados así lo deciden, se puede ampliar o, en caso contrato, finalizar el contrato.

Pero a la vez, si el inquilino no está a gusto y se quiere ir, lo puede hacer, sin afrontar ninguna penalización, pasados los seis primeros meses desde la firma del contrato, siempre que lo comunique con un periodo de antelación de 30 días. Si lo hace antes de los seis meses, tendrá que abonar el tiempo que falte por cumplir.

Por su parte, si el propietario necesita la casa para uso propio o de un familiar directo como vivienda permanente, pasado el primer año puede hacer uso de ella, siempre que lo comunique con al menos dos meses de antelación.

Obviamente en situaciones extremas, tanto el propietario como el inquilino pueden extinguir el contrato. Por ejemplo, si el inquilino no paga o produce actividades molestas en el edificio.

Esto es si nos basamos estrictamente en la Ley, porque es posible que el propietario e inquilino pacten las condiciones que consideren oportunas.

Y, ¿la renta?

Debe quedar bien estipulado en contrato, cómo se revisa, cuál es el índice por el que se rigen. Generalmente es el IPC, pero existe un índice de alquiler que también puede utilizarse.

¿Tengo que pagar la fianza de un mes?

Es obligatoria, y el propietario deberá depositarla en el organismo correspondiente de su Comunidad Autónoma. Ese importe se devolverá a la entrega de la vivienda, siempre que el inmueble esté en las condiciones en las que se entregó, quitando el desgaste por uso, y siempre que no queden pagos pendientes.

¿Qué pasa si el propietario vende la casa?

El propietario deberá avisar al inquilino y darle la opción de quedárselo, dado que tiene derecho preferente de compra, en caso de que le interese. De no ser así, renunciará a la adquisición preferente y el arrendador ya podrá ponerla en el mercado. Eso sí, el que compre tendrá que cumplir lo pactado en el contrato del inquilino antes de rescindirlo o hacer uno nuevo.

¿Quién arregla lo que se rompe?

Si es por uso normal de los electrodomésticos, caldera… el propietario debe hacerse cargo de los arreglos sin derecho a elevar la renta, con el fin de conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad. Otra cosa diferente es si el deterioro sea imputable al arrendatario, en cuyo caso éste deberá correr con las reparaciones.

Los gastos e impuestos, ¿quién los paga?

Lo normal es que el casero se haga cargo de los gastos de comunidad, IBI y derramas. Y el inquilino de los gastos procedentes de los suministros: agua, luz, gas… Y la tasa de basuras, donde la haya, debe acordarse entre las partes y quedar reflejada en el contrato.

Obras en el interior de la vivienda

El arrendatario no podrá realizar en la vivienda obras que modifiquen su configuración o la de cualquiera de sus accesorios sin el permiso de la parte arrendadora, expresado por escrito.

No obstante, en el caso de que alguno de los inquilinos tenga alguna discapacidad o conviva habitualmente alguna persona mayor de 70 años, el arrendador debe permitir que se hagan obras para mejorar la movilidad, siempre que no afecten a servicios comunes del edificio, ni a la seguridad o estabilidad del mismo. Un ejemplo puede ser cambio de bañera por ducha. Eso sí, lo paga el arrendatario, pero siempre comunicándolo al propietario.

Otros aspectos

El arrendador no puede entrar en la vivienda sin permiso del inquilino, salvo casos de extrema urgencia, como la rotura de una tubería, y que no se localice al inquilino. Por su parte, el arrendatario debe dejarle entrar en la casa si se necesitan arreglos y cumplir las normas de la comunidad de vecinos.

Y otro punto que tampoco debe olvidarse: tener animales, subarrendar habitaciones o ejercer actividades profesionales debe estar consensuado y aceptado por el arrendador.

 

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